成本失控，别让设计背锅了（成本控制不好）

-01 -楔子

前一段时间参观学习了不少项目，收获匪浅也感慨良多。地产黄金时代，每个项目都赚的盆满钵满，地产开发商在赚钱的市场中变得“有理想、有情怀”，仿佛都在为了满足人民对美好生活的向往而建造房子，但现在地产市场进入黑铁时代，保交付成为阶段性使命，所谓楼盘品质早就被抛到九霄云外去了，古人云“穷生奸计、，富长良心”，这句话用在此时的开发商上一点不为过，活下去吧，活下去才有未来。

最近一段时间，看了几本13年左右写的地产的书，依然非常感慨的是，地产这几年无论在管理还是在专业上其实并没有很大的进度，反而由于地产行业下行，地产人焦虑不安带来的管理和专业下滑尤其值得关注；我也确实碰到了不少人，依然停留在故步自封不思进取的状态，年龄并没有给他们带来管理和技术上的提升，他们依然站在很多年前的水平上给别人指指点点，这是企业的悲哀也是个人的悲哀。戳我，让成本算得准、管得全、控得住

-02 -设计背不动的成本之买拿地时埋下的雷

碧桂园在4321法则里曾说，如果把项目成败看做100分，那么拿地阶段的重要程度占据40分，是项目能否活下去起着至关重要的程度；拿地阶段考验的并非仅仅是开发商的资金实力，还有开发商的运营管理效率、人员专业度以及投资测算的能力。

标杆房企曾经调研过，项目在投资拓展阶段成本就失控的主要原因有四点，：开发商缺乏成本数据库或者数据不足，导致拿地测算出现问题，这个占比高达75%；第二：设计方案缺乏或者精细度不够、不准确，导致拿地测算出现基础性数据问题，这个原因占比达10%；第三：前期阶段对红线内外的风险梳理不足，导致成本测算遗漏，个原因占比达10%；最后：拿地阶段的项目与实际偏差，导致成本数据失误；

由此可见，项目拿地阶段的成本失控原因，跟开发商的标准成本数据库及人员专业度有极度密切的联系，虽跟设计也有关系，但非最为核心的原因。

【案例】

三个项目的投资错漏空缺额达13.66%~21.9%

-03 -设计背不动的成本之错乱

产品是一个懂得对手，审视自己，输出产品的一个过程。我一直都认为，设计的实现并不是一个“开放作文”，它一定遵守一定的命题，这个命题就是，所以做要做好一个产品，首先了解敌我双方，然后产出最适合的产品（并不一定是最优的产品）。

但是，项目这个命题过于专业，很多的公司对于轻描淡写，就会出现了万科说的如下情况：

万科北京公司肖劲《项目标准》

出现问题，对于项目成本最为直接的反映便是产品线选择失误，项目的成本测算出现较大的问题，如下图所示，每个产品线的限额成本会有较大出入：

毛坯项目（仅考虑公共区域精装修）从低配版D版到高配版A版，各产品线的门成本增幅为：80%（C版比D版）、112%（B版比D版）、150%（A版比D版）。

精装修项目从低配版D版到高配版A版，各产品线的门成本增幅为：50%（C版比D版）、98%（B版比D版）、238%（A版比D版）。

【案例】项目拿地阶段-全策阶段：全成本增加813万，货值增加160万，利润率降低4.11%其原因为项目修改，配置提升3,079万；其中立面标准增加石材及铝板，成本增加563万；增加系统门窗，成本增加699万；精装标准，精装由2,000调整至2,300元/m2，成本增加978万；景观标准，景观由600提升至800元/m2，成本增加247万；-03 -设计背不动的成本之内部管理失控

设计属于承前启后的工作，但设计的成果却是从前到后的延伸，往往所有的成本失控都会反映在设计成果上，开发商内部的管理失控导致的项目成本的增加却是最为隐秘、最为无效的成本浪费，这种管理上的成本失控可以归结为以下几个方面：

：设计前置部门提供的上位要求不足、不细、不及时，导致成本的增加；比如，设计前置部门未提供当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。

第二：设计后置部门不能及时进行成本的反馈；

比如，项目的拿地测算成本未及时跟设计部拉通，导致拿地测算的数据发生偏差；比如项目的目标成本，未及时准确有效的反馈设计限额要求，导致项目设计施工完之后，目标成本失控；

第三：内部管理未形成有效的成本管控合力，不能有效的发挥成本管控的全周期性；

地产开发过程中，各个参加部门未形成统一的认识，有的部门希望不遗余力的进行全方位的成本管控，有的部门希望只进行刚性成本的约束，敏感性成本还是需要进行投入；参建人员对成本控制的方式和方法未能达成一致，导致管理效率低下，造成时间成本浪费；

第四：地产内部“专业人员”不专业，浑水摸鱼；

地产开发对于人员的需求早就抛弃了“只懂管理，无需专业”的阶段，但是依然有大量的浑水摸鱼人员对参加单位未能形成有效的管理手段和技术管控，尤其是一些地产开发中关键岗位人员，每天游走于大大小小的会议中间，形成了忙忙碌碌的假象，实则不决策、不推进、不落实、不懂装懂、抓不住重点；

如果仅仅把设计对成本的管控影响达70%，认为就是设计本身的能力，那么就是夸大设计的重要性，否定其他专业条线的能力；如果把成本超标，偏于狭隘的认为成本失控就是某个人、某个环节的问题，那么就是一叶障目不见泰山了。

来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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成本失控，别让设计背锅了（成本控制不好）

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