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根据北京目前2035年的规划文件内容以及我们对市场调研和成交数据分析的结果来看，区域/板块的发展劲头排名如下（仅做参考）：

通州区域-门头沟区域以及昌平科学城板块-大兴南中轴沿线-房山西南良乡板块

1、通州区域

区域概述

通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。2015年，中共北京市委十一届七次全会通过《京津冀协同发展规划纲要》，通州正式成为北京城市副中心。

作为城市副中心，通州承担着对接中心城区功能和人口疏解，疏解非首都功能的重要职能。北京市政府、市委等行政机构将陆续搬迁至副中心，优质教育、医疗等配套资源将陆续入驻，远期将带动40-50万人口的迁入 。未来通州将成为北京发展新磁极、首都功能新载体。

通州副中心规划范围集中于区域西北部，属于通州目前发展速度最快的部分。副中心内现有配套完善，多条交通线路直通中心城区，三甲医院和重点学校集聚在此，未来将迁入更多优质生活资源。区域其他部分发展相对落后，生活配套有待完善。

随着城市副中心概念的提出，通州区房价大幅上涨，目前新房均价6-7万左右。政府为稳定房地产市场，一方面严控住宅土地供应，中指数据显示，通州区住宅土地供应从2013年以来连年下滑，2017年仅3宗；另一方面实行“双限购”政策①抑制需求。未来随着区域的发展，大批高端人才将引进通州，住房需求不断增加。严重失衡的供需比，将导致住宅越来越稀缺。

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副中心-概述

十二五期间，通州被明确定位为北京城市副中心，以行政办公、、文化旅游为主导功能，逐步形成配套完善的城市综合功能。

功能定位

疏解非首都功能：通过城市副中心的建设，拓展北京空间格局、疏解中心城区非首都功能①和人口压力。北京中心城区市级党政机关和市属行政事业单位（2017年12月20日起，北京市级各大机关和部分市属行政部门启动搬迁），以及一批优质教育（如北京五中、人大附中、景山学校等）、医疗（如阜外医院东区区域发展及配套设施建设正在并将不断提速。

推动京津冀②协同发展：北京城市副中心与廊坊北三县地区地域相接、地理位置优势明显，在京津冀发展战略中，城市副中心对于北京加强与京津冀地区融合，参与环渤海发展具有重要推动作用。

整体布局

一核：新城核心区（又叫运河CBD）。

五区：文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海高端总部基地集聚区、、国际组织集聚区。

重点配套

——教育：通州区已和海淀区、将新建115所中小学和幼儿园，新增学位约30000个。

交通：

——内部交通：交通枢纽、轨道站点与功能区、居住地高度融合，轨道交通与各类交通方式的换乘距离控制在100米左右，各种公共设施紧邻车站，满足上下班、办事、购物等多种出行需求。

——对外交通：加强北京城市副中心与中心城区、建设七横三纵的轨道交通线网，建设五横两纵的高速公路、快速路网络。

七横三纵地铁网：七横：平谷线、京唐城际、市郊铁路、M6线、八通线、M7线和R1线；三纵：M17线、S6线、城际铁路联络线。

五横两纵快速路：五横：潞苑北大街(姚家园路东延)、广渠路东延等；两纵：六环路和首都环线高速。

发展规划

2020年：北京城市副中心规划区主要基础设施建设框架基本形成。

2035年：承接中心城区40—50万常住人口疏解，初步建成国际一流的宜业宜居的现代化城区 。

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“一核五区” - 概述

——新城核心区：疏解首都中心城商务功能。

通州国际新城核心区，是高端商务功能主要承载地，又叫运河CBD（即国贸CBD之后的第二个CBD），将按照城市功能结构打造文化商务休闲区、目前通州区委、区政府正大力推进新城核心区的城市综合体建设、大力推进水系景观建设，未来将建成一批标志性建筑群，吸引世界500强及国内外行业领先企业总部入驻。核心区内公路交通及轨道交通便捷，可方便通往国贸CBD、天安门、首都机场、北京新机场等地。

——环渤海高端总部基地集聚区：通州的交通枢纽和产业基地

承载着“一核五区”的经济职能，是环渤海人流、物流、信息流、资金流交汇的中心地带。未来这里将聚集一批高端企业总部板块内交通便捷，五环路和六环路纵贯东西，京津高速、京沪高速横穿南北，多条地铁快速通往首都机场、CBD和亦庄开发区。

——：全国首个高标准、

园区将打造“国际一流、国内第一”的医疗健康产业园区。

· 医疗机构方面：规划建设2个国际一流的综合医院，十几个具有世界顶级水平的专科医院，拥有床位7000张；

——文化旅游区：促进北京旅游产业高端发展的新型园区

文化旅游区涵盖休闲度假、文化娱乐、特色商业等产业于一体。代表项目：北京环球影城主题乐园。

——国际组织集聚区：北京市建设世界城市的重要功能区

2、门头沟区以及昌平未来科技城板块

门头沟-区域定位

功能定位-

首钢搬迁为门头沟的发展带来新契机，环境区位优势凸显，政府确立门头沟WSD的功能定位。WSD（）是继朝阳区CBD[1]，石景山区CRD[2]之后的又一力作，是政府大力发展的新区域。WSD以长安街西延线为主轴，向外辐射发展，并带动区域内商业、教育、医疗等配套的不断完善。

核心规划：

长安街西延线沿着长安街一路西延，跨永定河，连通门头沟与天安门，道路建成后可快速直达城中心。目前正在建设中，预计2019年竣工。政府投入1350亿打造长安街西延线商业体系（包含12座地标性建筑，如太平洋购物广场、黄金交易所、旅游观光塔等），不仅能丰富区域内大型生活配套，而且能带动区域的经济发展。

核心产业：

旅游文化休闲产业确立为主导产业。一方面，保护发展现有人文景观，如潭柘寺、妙峰山、灵山等；另一方面，加快推进特色旅游小镇建设。旅游业的发展将进一步促进人流量的提升。

[1]CBD，北京商务中心区（Beijing Central Business District），地处北京市长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的中心交汇区是众多世界500强企业中国总部所在地，也是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地。

[2]CRD，首都休闲娱乐中心区（Capital Recreation District），是对石景山区的发展定位。根据北京城市总体规划，石景山区将建设成为以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造京西花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，打造集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区。

公路便捷 轨交升级

多条线路直达市区，交通十分便捷。目前有3条直达市区的公路：阜石路、莲石路快速连接西二环、西四环；长安街西延线即将开通，可贯穿北京东西。北京首条磁悬浮列车S1号线接驳1号线、6号线。地铁R1号线将成为北京最长贯穿东西的交通线路，落成后可快速直达金融街、CBD，通州城市副中心。除此之外，乘坐快速139路公交可直达中关村。

公路：

现有：“莲石路”、“阜石路”2条快速路直通西二环和西四环，全程走高架，无红绿灯，无收费站。

在建：长安街西延线，全长约6.4公里，建成后可从门头沟直达天安门。目前正在建设永定河大桥路段（“和力之门” ），预计2019年竣工。

轨交：

S1号线（已开通）：无缝连接1、6号线（6号线西延线预计2018年开通），从门头沟石门营到石景山苹果园共8站，S1号线苹果园站暂未开通。

R1号线（规划中）：沿长安街连接门头沟与通州，途径金融街、王府井、CBD等。大站快车，停靠站点少，预计2023年投入使用。

公交：

快速公交4路从老城区出发，终点到达西城阜成门。

快速直达专线139路走阜石路到达西三环，终点为中关村。

新开通M1路公交线，南北贯穿新老城，在上岸站，换乘地铁S1号线。

3、大兴南中轴

目前南中轴沿线是政府打造的生态宜居带，围绕南海子公园、瀛海产生了很多个限竞房。比如大兴的瀛海府5.2万，熙悦林语5.2万，万和斐丽5.2万，金地悦风华5万等，限竞房面积在70-90平米的范围内，但是大兴黄村往南基本没有商品房项目，17年批复的用地成交14宗住宅地块，主要成交于下半年。用地性质以综合用地占绝大多数，共10块，纯住宅用地仅4块。成交地块主要分布于九宫、瀛海、黄村、亦庄。若考虑在大兴，主要建议考虑限竞房。

4、房山西南良乡板块

房山区-区域配套

CSD商业区发展成熟 良乡高教园正在崛起

长阳CSD商业区发展成熟

长阳CSD核心商业：

现有首创奥特莱斯（总体建设规划28万㎡，1期「17万㎡」在营，2期「11万㎡」在建）（总体建设规划28万㎡，1期「17万㎡」在营，2期「11万㎡」在建）、中粮万科半岛广场（建面30万㎡）、京投港（建面5.3万㎡ ）等项目。

长阳CSD重点学校：

现有北京小学长阳分校、房山区长阳中心小学、黄城根小学（西城区重点小学）房山分校、北京市房山第四中学（首都师范大学教育实习基地）、首都师范大学附属中学实验学校(北京市首批示范性高级中学)。

良乡高教园正在崛起

高校聚集：

现已入驻中国社会科学院研究生院、北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学、北京中医药大学、北京交通运输职业学院等六所高校。

重点中小校：

现有昊天学校（区直属九年一贯制学校）、良乡中心小学校（现更名为北京工商大学附属小学）、首都师范大学附属房山小学(开始招生)、良乡中学、北京师范大学附属中学(市级示范高中)、北京工商大学附属中、小学（总部）、北京市第十二中学“朗悦分校”（北京市第十二中学为首批市级重点中学和首批高中示范校）；同时，良乡高教园部分高校将于园区建设配套中小学（在建校区：北京理工大学附中房山校区)。

产业聚集：

园区主导建设四大孵化基地和四大高精尖产业园区。

重点商业：

规划/在建：龙湖首开商业地块（规划建面17.91万㎡ ）、北京时代广场(建面38万㎡ ）。

重点医疗：

现有：良乡医院（二甲医院）、房山区中医院（三级甲等中医医院）良乡分院、北京燕化医院（三级综合非营利医院）；在建：武警总医院（三甲医院，预计可提供3000张床位）。

门头沟斋堂镇未来发展怎么样

第一，门头沟这个名字起的一听就远，包括我在石景山生活过三个月，一听门头沟这个地方就觉得是在山沟里，前不着村后不着店。但是自从加入这个公司，去了几次门头沟才彻底颠覆了我的认知。首先从距离上讲，西六环是最靠近天安门的六环，因为门头沟多山地，六环绕山而建，所以西六环是往里凹的，到天安门距离大概是26公里，相当于北五环到天安门的距离。其次，从交通方面讲，门头沟北面阜石路，南面莲石路，两条城市快速路，全程高架没有红绿灯，都是直通西二环，一般没有交通事故很少堵车。中间长安街西沿线已经延长到门头沟，只差永定河上的合力之桥正在建设，预计明年通车。到时候从门头沟开车到天安门就30分钟，这是任何一个六环都做不到的。包括石景山区都会享受长安街西沿线的利好。轨道交通方面，S1号线北京唯一一条磁悬浮地铁，将要和一号线相连在苹果园，包括6号线西延到苹果园，也就是说苹果园以后将是三轨交汇的换成大站，五环外除了宋家庄交通枢纽在没有别的三轨交汇站点了。门头沟区多山地，百分之九十八点五是山地，可供开发住宅地块少，地势为三山一河，风水上就很有讲究，自然资源的不可复制性决定了这个区域房价寸土寸金，房价已经达到6万5，门头沟以后将成为富人的聚集区东富西贵的概念将不断的强化。

斋堂镇坐落在京西深山区，是北京市重点建设的小城镇之一，位于山区旅游带上的重要节点。该镇从建设世界城市的高度，按照生态涵养建设区的功能定位和“生态立镇、文化兴镇、旅游强镇”的建镇思路，坚持以“传承历史文脉，建设斋堂古镇”的工作思路，以发展沟域经济为平台，大力整合沟域内旅游资源，推进旅游业发展，探索出了发展的四种模式，取得了较好效果。

资源整合利用模式

一是整合资源规划沟域发展。斋堂镇按照空间布局，对29个村分别进行了功能定位，划分了综合服务核心区、城镇建设拓展区、村落文化保护区，逐渐形成“一村一品、一村多品”的产业发展格局，并打破了传统的行政区域的概念，突破个体规划的束缚，村村联动，整体考虑。从资源合理配置和开发、产业发展布局的统筹安排、基础设施建设的互补与整合等多方面进行规划和定位，坚持用区域经济的概念制定规划，并注重与沟域经济规划、村庄规划、产业项目规划等规划的衔接。学习和借鉴龙门口村作为市级重点规划单位的做法，对沿河地区所有村庄进行统一规划设计。统一考虑产业布局、统一进行产品包装、统一发展预留地、统一安排防灾减灾、统一安排交通、统一考虑人员疏密分布、统一建设基础设施等。用统一、科学的规划来指导、统领沟域经济的建设。

二是整合历史文化资源打造旅游名镇。斋堂镇独具风貌的明清古民居村落有17处之多，重点发展爨柏、煤窝、北山等多条沟域旅游经济，是京西生态旅游与历史文化旅游的精华所在。斋堂镇按照北京市空间布局，主导功能确定为生态经济新区、旅游集散中心、传统教育基地、历史文化古镇。在严格落实镇域规划的基础上，斋堂镇按照“六统一”的原则（统一规划设计、统一政策集成、统一土地流转、统一产业布局、统一人口迁移、统一管理体制）规划和建设发展沟域经济。近年来编制完成了镇域镇区总体规划、控制性规划和城镇景观设计规划、生态修复与农业发展规划、红色旅游规划、胡林谷景区规划、爨柏景区规划、灵岳寺景区规划、灵水景区规划、柏峪等15村专项规划。斋堂镇根据规划，制定了“一个中心辐射六条沟域经济带”的沟域经济发展思路，即以乡村城镇化为目标，通过土地整理和旧村更新，在镇中心区建设北京市旅游集散中心，作为全镇的产业引擎，带动斋堂镇六条沟域，将其打造成具有国际知名的旅游名沟，形成以旅游集散中心为核心，推出沟域历史文化怀古游、自然山水风光游、康体游憩健身游、生态休闲度假游、革命传统教育游组团，带动镇域六条沟域共同发展的产业体系，逐步把旅游业培育成为主导产业。

三是“四镇”并举整合产业布局。在发展沟域经济的过程中，斋堂镇根据自己的历史文化资源优势，立足于经济转型阶段的实际，开展了“经济转型典型乡镇”、“乡村城镇化模式探索乡镇”、“沟域经济建设模式创新乡镇”、“文化旅游创意产业聚集区示范乡镇”四镇统筹创建工作，统一产业布局

土地开发治理模式

土地是农村最活跃的生产要素，也是制约发展的主要瓶颈。为发展沟域经济，斋堂镇将按照“人口向镇区集中，经济向沟域集中，土地向新业主集中”的思路，合理地考虑迁入地和迁出地资源共享的关系，人口资源、生态环境资源与生活资源重新分配，把镇域内各个村的百姓集中到镇区，搬迁后的村庄可以采取资源股份合作的模式与中坤集团联建保护修缮利用项目。在镇中心居住的当地劳动力可以到各条沟域，利用整理的土地发展设施农业、利用建设的产业安置农村劳动力就业，可以有效遏制非法盗采行为，同时开辟了新型产业，能够彻底解决当地群众的生产、生活问题。在保证村集体土地不变性的基础上，公司按程序合理转让了村集体和村民的地上物及附属物。同时，在斋堂镇的各条沟域内，尤其是古村落群的区域，严格控制新建房屋和超负荷增加人口，以免对古村落造成破坏，减轻对资源利用的压力。镇区基础设施的全部完成，为实现人口向镇区集中和资源共享打下坚实基础。在这一工作思路下，以集约用地和有效保护耕地为前提，斋堂镇探索了多种土地开发利用模式。

一是直接划拨产业用地，用于旅游集散、文化创意、商务休闲等建设项目。北京市在斋堂镇建立第一个旅游集散中心，聘请阿特金斯专业公司进行整体规划设计，形成吃、住、行、游、购、娱等相对完备的京西旅游服务体系，服务各景区，吸纳周边人口向城镇集中，并辐射河北省、山西省，起着服务区域发展、辐射带动周边地区发展的重要作用。作为北京山区旅游带上的重要节点，旅游集散中心分为文化创意产业示范区、商务酒店、青年旅行社、旅游散客中心、休闲娱乐区等16个项目。最终利用各项完备的基础设施，使得高端产业和游客集中在镇区；二是农村集体建设用地直接上市交易，用于乡村酒店、会议度假建设，还可以抵押贷款，还可以农民集资入股，作为资产分红；三是农村闲置的宅基地在产权明晰、权属清楚的前提下，可以通过“联建”的形式盘活用地，发展产业。中坤集团与各村联建古村落保护修缮项目，鼓励农民以入股、联营的方式，积极流转宅基地使用权，依法盘活农村集体建设存量，拓展产业发展空间，确保村民资源股与收益股；四是废弃的工矿用地，在生态修复的前提下，拿出一定的指标比例直接划拨发展产业用地；五是闲置存量的现有农村宅基地，在不改变土地性质、不改变产权的前提下，成立住宅合作社，引进品牌管理公司连锁经营，提升乡村旅游和乡村酒店的品牌，提高农民的财产性收入；六是现有的农村果园，大力发展设施休闲农业，畅通农旅一体化的路径。

村村联合发展模式

为发挥名村强村的优势，在爨柏沟域建设过程中，整合青龙涧、双石头、黄岭西、爨底下、柏峪台和柏峪6村资源，名村反哺贫村，捆绑式发展，发展旅游经济圈，打造爨柏旅游风景区，发展沟域特色旅游经济。按照爨柏线的总体规划，完成了单体村庄的设计规划，形成以青龙涧村为门户，包括黄岭西民俗接待村、神奇的双石头、历史文化名村爨底下、柏峪旅游戏曲、柏峪台文化产业区精品旅游线路。

灵岳寺北山沟域包括：东北山、西北山、徐队、刘队、宋队和李队6个村庄。在灵岳寺北山沟域古村落修缮保护利用项目建设中，因生活条件较差，6村已全部搬迁，但大部分建于明清时期的房屋保存完好。遵循“整旧如旧”的原则，按照保护规划，进行修缮和翻建，形成独具特色的禅修之旅。

在灵水—桑峪沟域旅游经济建设发展项目中，在灵水—桑峪入口处建斋堂山庄，该项目作为我区西深山区的接待中心，建成后可满足300人食宿，服务于灵水—桑峪沟域旅游业乃至全镇旅游产业的形成。桑峪村按规划与宗教文化相结合，重点培育民俗旅游接待户，家家户户打生态牌、吃旅游饭。灵水村正在修缮举人宅院，恢复举人院原有的风貌，再现举人生活场景。

在马栏沟域经济建设发展项目中，编制完成了斋堂红色旅游发展规划，开发冀热察挺进军司令部旧址陈列馆、宛平县八年抗战烈士纪念碑、王家山惨案红色旅游线路，推出传统教育活动。修缮冀热察挺进军司令部旧址陈列馆，收购枪械所、医疗所、警卫室等，渲染当年挺进军抗日战场和民兵打阻击的地点，再现当年抗日战斗场面，缅怀先烈，教育后人，形成红色旅游教育阵地。

沟域政策集成模式

坚持市场导向原则，进一步强化政府的协调、组织、服务职能，继承各种扶持政策和资金，认真研究包装一批精品项目，研究制定招商引资政策，全面加大旅游招商引资力度。在项目立项、报批、金融、税收等方面提供全程服务，并为企业提供银行贷款担保，积极为社会进入提供优质服务，鼓励、引导和支持有眼光、有思路、有实力、有前景的企业，进行旅游名镇整体开发建设或者参与基础设施项目、具体旅游线路和各种经营性项目的开发建设，形成多渠道、多元化的投资格局。依托旅游产业体系完善为基础，创新沟域旅游开发运营模式，整体布局、产业联动，人民政府、当地村民和有实力的专业经营管理公司三方形成更加紧密的旅游经济联合体，深化“斋堂模式”。尤其兼顾当地村民利益，最终达到政府、游客、经营方、当地村民的良性循环。政府主导，建立多元化资本投入渠道，有序引入更多的社会资本和当地自筹资本的参与，将潜在资源转化为资产与产品，实现沟域持续快速健康发展。目前引进了中坤集团、树唐投资公司、双龙峡景区和谷临门食品有限公司正全面建设斋堂古镇。

斋堂镇煤窝沟域生态环境已遭到严重破坏。在沟域经济发展过程中，通过规划确定项目，项目带动发展，项目吸引资金，以解决发展的瓶颈问题。在统一规划的基础上，集成市区多个部门的政策已建成食用菌养殖基地。统一实施了废弃矿山地质环境治理工程、基础设施建设工程、废弃矿山修复工程，集中使用投入资金5000万元。通过政策集成进行地区结构调整，以都市型生态循环农业为路径，完成300栋食用菌大棚和日生产能力2万棒菌棒生产基地建设。大棚建完后，将解决煤窝4村和周边地区劳动力实现零距离就业问题。爨柏沟全面完成了重组，联合成立了爨柏景区，于2009年“五一”全面对外开放，通过严格的考试和岗前培训，安排了固定就业岗位60多个。同时，爨柏沟6个村庄街坊路等基础设施建设、乡村民俗旅游业先行建设、荒山造林、土地复垦、小流域治理、十公里绿化带、景观灯工程也相续开工建设。今后，斋堂镇还将集成相关惠农政策，建设马栏沟、北山沟等沟域。

斋堂镇旅游业现已初具规模。今后，斋堂镇将加大产业结构调整、大力发展旅游业、不断创新工作方式，加大基础设施建设，早日形成农旅一体的发展格局，无愧于“全国旅游名镇”的称号。

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