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问答337期
问：航天城到底哪里好，前几天去好偏僻？
答：从人多就是繁华的角度，航天城一直挺偏僻，不仅当下，十年前也是一样，作为产业为主，住宅为辅，公园较多，商业暂缺的区域，航天的卖点并不是人多；
位置上，承接曲江外溢，又是住宅偏少，低密低容积区域，配套上，地铁，公园，在建商业，学校，医院齐全，同时也是西安的高科技产业，军工产业聚集区，高收入人群不少，很符合当下西安人买稀缺的诉求；
产品上，逐步走向高端，洋房，叠拼，合院的比较集中，同时靠近秦岭，地势较高，景色宜人，在西安很难再找到如航天一样的地方，低密度在当下很稀缺，当然和繁华也没什么关系。
问：你提供除降价外的一切优惠，我提供除买房外的一切支持？
答：是一句买房人的内心独白，但感慨成分偏多，实际作用不大，当下地产市场下行的背后，其实是工作，收入不稳定，不敢消费的结果，叠加了此前的房企暴雷，停工延期事件，并非单纯的政策可以拉动的；
相比较直接降价，如今乃至往后更多类似发消费券方式，降首付，降利率，解限购，降低二手房交易条件，交房交证，简化流程，带押过户等等，单纯的降价局部会有，普遍很难；
一方面，地价不降房价降本就不现实，其实降价未必会带来房子销量，有可能是进一步的观望，买张买买跌情绪很浓，其次当下自住为主，投资机会较少，房子金融属性削弱后，很多人也没有了买房动力；
因为房价一旦不涨，算上贷款买房利息成本，本质上就是赔的，对于西安这种西北省会中心，只要有持续的人口流入，有自住需求，地产一直存在，只是有淡旺季区别而已；
过去开盘就摇号，首开就售罄，快周转的钱太好挣了，现在市场这么分化，能坚持下来的都是细水长流，对于开发商，买房人都是一样，耐心很重要！
问：工作科技二路，龙湖砚熙台和保利阅云台如何选？
答：都是均价15000 附近的纯新盘，各有卖点，但无论买哪个，来往过高新通勤距离还是很远的；
龙湖的优势在于地处城东老城区，配套齐全，一侧就是开发十余年的龙湖香醍，已经有了现成的龙湖小学，天街商业和住宅区；
南北两侧也有公办学校和双地铁，产品也足够新，外立面，景观，户型上有亮点，不足之处在于城改拿地，密度稍高；
保利阅云台和龙湖恰恰相反，也是城改拿地，但密度尚可，百亩大盘，多期开发，最大卖点就是地铁二号线终点站，南看秦岭，环境优秀，但地处大学城复地，周边公园，商业，学校配套都比较匮乏；
品牌和交付上，龙湖和保利不相上下，产品亮点上龙湖更强一些，15000 的均价上，不去港务区，主城区也没什么可选的。
问：月入15000 ，200万预算内考虑学区房？
答：浐河边的几个小区，都是带学校的，绿地的师大，御锦城的师大，龙湖的西工大，这几年民转公后，变为民办，学校整体反馈一般，民办费用也较高；
城东范围内，名气较高的学校没有，滨河纯民办也不划学区，也很少有人是奔着浐灞的学区来这里买房的，单纯就是为了有学上而已；
200预算，不多不少，向南去曲江二期，可以够到三小，四小对应的小面积社区，美好时光，三迪枫丹，大华等，向北去港务区，华润港悦城，陆港海心湾的小三室，也在预算之内；
月入15000，按照当下的还贷安全线，最多不超过收入的一半，三分之一更佳，如果不是一心为了某个学校，非上不可，没有必要强行置换，学区房的热点集中在曲江，高新，港务！
问：有没有浐河治理的消息，可能变成灞河的景观？
答：挺难，西安目前景观最好的河景，一是灞河世博园到港务区一段，二就是沣河沿线，剩余的很多处于水量不足，周边原生态情况；
浐河其实这么多年一直在治理，但水量有限，枯水季和丰水季的水量差别极大，枯水季期间的河道径流量小，很难形成河道满水景观，这也是很多人说的浐河没水的原因；
其次，清淤疏浚和景观改造也在进行，岸顶绿道建设、河道整理和景观改造，在河道行洪安全的前提下，生态环境也逐步在改善；
当然，和世博园，全运湖周边相比差距还有，治河还是需要大量资金的，真要看河景，向上往灞河走吧；
所谓河景房，从来不是有没有河，水不行，就谈不上景，只有滩！
问：万科璞悦价格除了，17000 的精装，值得吗？
答：从登记结果看，大家喜好已经说明一切，200套房1762组家庭登记，应该是万科今年最畅销的小区了；
位置上，璞悦虽未见地铁，学校，但地处浐灞成熟的高价区域，整个欧亚国际周边，办公，住宅，写字楼，酒店，商业齐全，其次，璞悦向东500米就是灞河最宽的河景，环境优秀；
小区西侧，已经拆迁完毕，后续会是浐灞住宅的大量供应区域，璞悦由于备案价早，又是精装，万科品牌，相比周边新房，二手房都有足够性价比；
小区一期已经交房入住，各方面发挥正常，没有交付风险，在如今浐灞新房稀缺现状下，很多人都在等璞悦最后的开盘，摇号也是必然了！
问：高新三期房价把预期包含，升值空间不大？
答：所谓预期，其实就是留给买房人的涨价空间，不涨的房子也很难吸引大多数人买单；高新三期在地价，房价，总价上已经是西安的梯队；
同时区域又处在开发初期，新房大量供应，南北配套密度差异挺大，进一步稀释了业主预期；
加上现在处在地产下行期，买房的人本就少，面对高价房源 新区组合，很多都是二次换房的改善，刚需几乎很难够着这个地方，购买人数少了，讨论也少了；
所以在目前的高新三期会出现明显分化，很强的学区资源导向，会持续摇号，大部分仍然平销，至于升值空间多少，只要天知道了，毕竟还有贷款资金成本，三五年内新房供应仍然巨大；
旧的太高价，新的不断推，更加适合坚定房住不炒的购买需求！
问：Cid曲江文商檀境溢价如何，听说是名校 ？
答：对于檀境而言，最大的溢价就是买的早，国企入场保交付，阳光城的现状不用多说，文商有资金，但没有太多住宅的交付案例，品牌上相对于两家弱势群体，但面对的是中海，中建，紫薇，天地源，龙湖，招商；
位置上，檀境所在的瞳西，也是目前配套密度比较低的区域，西侧还有大量农田空地，最关心的学校也没有落地，在品牌，位置，配套都不占优势的情况下，平销是必然，同理还有碧桂园云墅的二期；
至于溢价，期待高新Cid发展越来越好，靠产品跑出独立行情很难，只能希望周边发展好了，大家雨露均镇，至于名校 ，高新都是，看不见的只是传言，落地的才叫配套。
问：当代嘉宝公园悦，延期多年，二手房什么价格？
答：弱弱联合的代表，赶上市场好的行情，凭借价格便宜，也能很快卖完，但民企一旦资金紧张，又是合作盘，的时候大家是兄弟，遇难时候各有各的算盘，还好有保交付，虽然交付水平有限，但起码能交房；
二手房上，仅有四套的挂出案例，均价16400元/平，暂无成交，18年10964元/平的入手价格，如今账面看是赚了，但不多，实际有价无市；
这个区域地处城西老城区，镀金有村子和光华工业园影响，环境一般，参考北侧的雅居乐锦城二手房价格，能成交的均价也在16000元/平。
问：孩子国外读博，回国后房子怕买不到，现在适合入手吗？
答：有太多的不确定性，比如是否回国发展，如果回国，是否回西安，还是北上广深，其次购买能力和需要也是未知；
如果上述的都可以确定，回西安，自住，那尽早买总是不亏的，虽然房子不好卖，但好小区，热门位置依旧需要摇号，且价格不低，高新300万总价门槛，港务区170万总价门槛，航天城200万总价门槛；
等的情况下，可能会等来更好的购房政策，比如降低首付，利率，限购放松等，但直接的降价很难，着急降价的也不是什么好房子。
既然是考虑给孩子买，又是博士毕业成年人，对方的需要很重要，房子本身就是生活规划的一部分，适合自己的最重要！
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